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香港IPO闯关佳兆业物业答疑高定价与模式

2020-01-19 17:27:35 作者: 0人读过 | 我要投稿

  香港IPO闯关 佳兆业物业答疑高定价与模式逻辑

  西方世界的黑色星期五刚过,2018年的购物狂欢余温还未尽,港交所迎来了又一家内地物业公司的上市。

  11月26日,佳兆业旗下的佳兆业物业团体在香港万丽海景酒店举行IPO发布会,履行董事、主席及总裁廖传强,执行董事及副总裁郭丽,财务管理部总经理易学忠,融资及证券业务部副总经理刘景睿,公司秘书李龙标出席。

  据观点地产新媒体了解,佳兆业物业拟发行总股票数量3500万股,占发行后总股本的25%,发行价格区间在9..88港元。以此计算,此次IPO预计所得款净额约在2..81亿港元之间。

  从价格区间看,在港股上市的众多物业公司中,佳兆业的定价几乎仅次于碧桂园服务(12.24港元/股)、雅生活(10港元/股),未上市便已展现勃勃雄心。其中,定位为“以中高端物业为主的物业管理服务供应商”的雅生活,最有可能成为它的对标公司。

  刘景睿表示,佳兆业物业的估值已斟酌过对标,再结合IPO和年底市场情绪给到一定折让。而对标的选择上,主要考虑两方面,1是拥有地产开发商为战略股东方;另一方面,在服务对象以及服务品质上一样追求中高端。

  但佳兆业物业与雅生活之间仍存在差别,比如同样在上市前夕,佳兆业物业与雅生活的毛利率均在33%左右,但前者半年收入1.77亿元,后者全年收入17.6亿元。同时,佳兆业物业在管在建2500万平方米,仅为雅生活上市前的31%。

  在当天的发布会上,佳兆业物业管理层核心论述支持如此高定价的模式优势——非住宅物业成为它与众不同的地方,和上市后的发展计划。

  如果上市成功,佳兆业物业将成为佳兆业继佳兆业团体、佳云科技、ST生化、佳兆业健康、南太地产后的第六个上市平台。

  高收入非住宅物业

  物业管理企业的主要业务常常是住宅物业,其他业务经常会被人忽视。而佳兆业物业的非住宅物业给团体带来的收入,却占据了半壁江山。

  2018年上半年,佳兆业物业团体的物业总收入为1.77亿元,住宅物业和非住宅物业所占比例为53%和47%。

  截至6月30日,佳兆业物业合约管理面积3000万平方米,在管在建面积2500万平方米。在管101个住宅项目以及23个属于非住宅项目,服务用户数量为16万人。

  与收入贡献不同的是,佳兆业物业住宅和非住宅物业的建筑面积相差非常差异,住宅物业在管面积为2260万平方米,而非住宅物业仅为290万平方米。非住宅物业以几乎九分之一的面积贡献了和住宅物业相差无几的收入。

  这主要得益于佳兆业近年来对体育场馆运营的持续布局,依照现场表露数据,仅2018年佳兆业便获得了9个体育场馆。佳兆业物业管理层乃至称公司是“目前较大的体育运营商之一”。

  据介绍,佳兆业物业从1999年便开始布局非住宅物业。从披露的数据来看,其截至2015年、2016年、2017年以及2018年6月份,非住宅物业项目数量以及管理面积分别为9个、170万平方米;12个、180万平方米;19个、240万平方米;23个、290万平方米。其中,2015年至2017年复合增长率为18.8%。

  可以看出,虽然佳兆业物业非住宅业务在近年的复合增长率为18.8%,较2015年前增长率有着较大的提升。但是在新增项目的平均管理面积上其实在减少。

  在回答关于未来非住宅物业的扩大问题时,廖传强直接指出其中难题:“非住宅物业确切在收益和毛利率上面是要高于住宅,但是一样它的管理门坎和它的管理要求是较高的。”

  不过他表示,佳兆业物业一直致力于发展非住宅物业,公司已在这个领域上构成了自己独到的运营能力和品牌,相信在后续佳兆业物业仍然会核心发展非住宅物业。

  主力住宅物业

  由于高收入所以仍然会核心发展非住宅物业,但是目前国内庞大的住宅市场,才将会是佳兆业物业发展的主力。实际上,从发展增速上看,佳兆业物业的住宅物业部份,要远高于非住宅物业。

  2015年,集团住宅物业收入仅为6790万元,同时非住宅物业收入已经达到1.18亿元,彼时两个模块尚存在着数量级的差距。仅两年之后,2017年佳兆业物业的住宅物业收入就已超过了非住宅物业,两方面的收入分别为1.37亿元和1.31亿元,年复合增速则分别为42.2%和5.4%。

  而快速的增长很大程度上依赖于佳兆业集团自身提供的住宅物业。廖传强在介绍范围如何能够达到收入目标值的时候便首先提到,佳兆业作为佳兆业物业的战略供应方,会在未来提供可观的管理面积。

  他表示,结合佳兆业2017年公布的数据,在不增长的情况下,佳兆业保守估计能在2018年,2019年、2020年和2021年,给佳兆业物业提供210万、920万、560万和250万平方米的管理面积。

  不过,廖传强紧接着指出,从2015年开始佳兆业物业也开始致力于将自己的品牌给推广出去,从第三方市场获取更多的项目。佳兆业物业从第三方获取项目的方式,将主要为收购及投标。然后采取直接任命和合作经营等几种方式经营。

  但数据显示,目前佳兆业物业对于佳兆业的依赖程度依然较高,超过80%。同时,在获得第三方项目的中标率上也不高。其在2015年、2016年、2017年和2018年上半年,第三方项目的中标率分别为11.3%、34.6%、21.2%以及22.4%。

  对于这个问题,廖传强表示,佳兆业物业是分拆上市,从2015年开始第三方接触,都是既定的事实,但是从数据看,第三方项目面积和收入变现还是不错。另外,目前限于上市的规则,公司扩大还是局限于市场招投标和合资平台进行扩大,没有在收并购上展开,而后续会收并购也会展开。

  上市扩大路径

  据廖传强称,之所以在目前股票市场较差的情况下仍然选择上市,主要为公司已筹备上市两年多的时间,一直以来都是按照时间节点推进。

  依照招股书计划,本次佳兆业物业发行总股票数量3500万股,占发行后总股本的25%,其中包括国际发售的发售股份数目3150万股股份和在香港发售的350万股股份。发行价格区间在9.08港元至10.88港元。若以9.08港元计算,此次IPO预计所得款净额约为2.8亿港元。

  与其他在港股上市的物业公司类似,佳兆业物业有70%的募集资金都将被用于收并购或投资其他企业。

  佳兆业物业在招股书中透露,IPO募集资金的50%或1.4亿港元,将被用于收购或投资其他在市场地位上与公司相当的物业管理公司,20%或5580万港元将用于收购或投资从事物业管理相干业务的公司。

  李龙标亦表示,上市的目的就是成立一个独特的品牌,让佳兆业物业在融资或者业务发展上有更大的一个空间和优势。

  除去10%或2800万港元的召募资金将作为营运资金以外,剩余的20%或5600万港元,将被用于智能解决方案和社区增值服务的开发。

  这两方面是佳兆业物业在物业管理和交付前及顾问服务之外,较为核心的两项收入来源。2018年上半年,佳兆业物业的智能解决方案服务和社区增值服务收入,分别占比26.8%和27.2%,达到320万元和380万元。

  针对这两方面的业务,廖传强称,从过往的三年来看都有一个不错的表现,分别收入占比都是在7%到9%之间。上市以后将通过智能家居和智慧社区,两者线上线下打通,从而维持公司的收入。

  撰文:廖尧、原铭泽 审校:钟凯

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